Giá xây phần thô là khoản chi phí nền tảng, quyết định phần lớn ngân sách và độ bền vững của cả ngôi nhà. Trước khi khởi công, hầu như gia chủ nào cũng băn khoăn: đơn giá xây phần thô năm 2026 là bao nhiêu một mét vuông, đã bao gồm những hạng mục gì và làm sao để dự toán cho chính xác?
Bài viết dưới đây tổng hợp bảng báo giá xây phần thô mới nhất năm 2026, cách tính diện tích xây dựng và những yếu tố ảnh hưởng đến chi phí. Nắm được các thông tin này, bạn sẽ chủ động hơn khi lên kế hoạch tài chính và làm việc với nhà thầu, tránh những khoản phát sinh ngoài dự kiến.
Xây phần thô là gì? Giá xây phần thô gồm những hạng mục nào?
Phần thô là toàn bộ hệ kết cấu chịu lực và phần xây tô tạo nên bộ khung xương vững chắc của công trình, trước khi bước vào giai đoạn hoàn thiện. Vì vậy, giá xây phần thô luôn là hạng mục được báo giá đầu tiên và cũng ảnh hưởng lớn nhất đến chất lượng, tuổi thọ ngôi nhà.
Một đơn giá xây phần thô đầy đủ thường bao gồm các hạng mục sau:
- Thi công móng, hệ giằng móng và nền (móng đơn, móng băng hoặc móng cọc tùy địa chất).
- Hệ cột, dầm, sàn bê tông cốt thép – phần chịu lực chính của công trình.
- Xây tường bao, tường ngăn chia và cầu thang.
- Lắp đặt hệ thống ống chờ điện – nước âm tường, âm sàn.
- Thi công mái (mái bê tông cốt thép, mái tôn hoặc kèo thép lợp ngói).
- Tô trát tường trong – ngoài và chống thấm cơ bản khu vệ sinh, sân thượng.
Ngược lại, phần thô chưa bao gồm các hạng mục hoàn thiện như: sơn nước, ốp lát gạch, trần thạch cao, cửa, thiết bị vệ sinh, hệ thống chiếu sáng và nội thất. Hiểu rõ ranh giới giữa phần thô và hoàn thiện sẽ giúp bạn so sánh báo giá giữa các nhà thầu một cách chính xác, đồng thời nắm được toàn bộ quy trình xây nhà trọn gói từ đầu đến cuối.
Bảng giá xây phần thô 2026 mới nhất theo m2
Đơn giá dưới đây đã bao gồm cả nhân công và vật tư phần thô, được tổng hợp từ mặt bằng giá thị trường đầu năm 2026 tại TP.HCM và các tỉnh phía Nam. Mức giá có thể chênh lệch tùy khu vực và thời điểm:
| Loại công trình | Đơn giá phần thô (triệu/m²) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nhà cấp 4 | 3,3 – 3,7 | Móng đơn giản, 1 tầng |
| Nhà phố hiện đại (mái bằng) | 3,5 – 4,2 | Kết cấu vuông vức, tối giản |
| Nhà phố mái Thái | 3,8 – 4,5 | Thêm chi phí hệ mái ngói |
| Biệt thự hiện đại | 4,0 – 4,7 | Kết cấu, khẩu độ phức tạp hơn |
| Biệt thự tân cổ điển | 4,2 – 4,9 | Nhiều phào chỉ, chi tiết thô |
| Nhà trọ, nhà cho thuê | 3,0 – 3,5 | Nhiều phòng, nhiều khu WC |
Đơn giá nhân công xây phần thô 2026
Nếu bạn tự lo vật tư và chỉ thuê khoán nhân công phần thô, đơn giá tham khảo năm 2026 như sau:
- Nhà cấp 4: khoảng 1,0 triệu đồng/m².
- Nhà phố (mái bằng, mái thái): 1,2 – 1,6 triệu đồng/m².
- Biệt thự, nhà liền kề: 1,7 – 2,2 triệu đồng/m².
Hình thức khoán nhân công giúp tiết kiệm nếu bạn có nguồn vật tư tốt, nhưng đòi hỏi chủ nhà phải tự giám sát và quản lý vật tư chặt chẽ. Thiếu kinh nghiệm rất dễ khiến tổng chi phí đội lên so với thuê trọn gói phần thô.
Cách tính diện tích để dự toán giá xây phần thô
Công thức dự toán rất đơn giản: Chi phí phần thô = Diện tích xây dựng (m²) × đơn giá/m². Tuy nhiên, diện tích xây dựng không phải là diện tích sàn sử dụng, mà được quy đổi theo hệ số của từng hạng mục:
| Hạng mục | Hệ số tính diện tích |
|---|---|
| Móng đơn, móng băng | 30% – 50% |
| Móng cọc, đài móng | 50% – 70% |
| Tầng hầm | 150% – 200% |
| Sàn trệt, sàn lầu | 100% |
| Ban công, sân, lô gia | 50% – 100% |
| Mái tôn | 15% – 30% |
| Mái bê tông cốt thép | 50% |
| Mái ngói kèo thép | 70% – 100% |
Ví dụ, một căn nhà phố trên khu đất 5×16m (80 m²/sàn), gồm 1 trệt, 2 lầu, mái bê tông cốt thép và móng băng, diện tích xây dựng được tính như sau: móng 50% = 40 m², trệt 100% = 80 m², lầu 1 = 80 m², lầu 2 = 80 m², mái 50% = 40 m². Tổng cộng khoảng 320 m². Với đơn giá 3,8 triệu/m², chi phí phần thô ước tính vào khoảng 1,216 tỷ đồng.
Cách quy đổi này cũng lý giải vì sao hai ngôi nhà cùng diện tích đất nhưng số tầng, kiểu móng và loại mái khác nhau lại có giá xây phần thô chênh lệch đáng kể. Bạn có thể tham khảo thêm tiến độ xây nhà để hình dung mỗi giai đoạn thi công phần thô kéo dài bao lâu.
6 yếu tố ảnh hưởng đến giá xây phần thô
Cùng một loại công trình, giá xây phần thô vẫn có thể chênh nhau vài trăm nghìn đồng mỗi mét vuông vì những yếu tố sau:
- Quy mô và số tầng: công trình càng lớn, đơn giá trung bình trên mỗi m² thường càng giảm nhờ tối ưu nhân công và vật tư.
- Vị trí và địa chất: nhà trong hẻm nhỏ khó vận chuyển vật liệu; nền đất yếu phải ép cọc, gia cố móng làm tăng chi phí. Đây cũng là lý do các mẫu nhà phố có tầng hầm luôn có giá phần thô cao hơn mặt bằng chung.
- Độ phức tạp thiết kế: biệt thự, mái Thái hay phong cách tân cổ điển nhiều chi tiết sẽ tốn kém hơn nhà phố hiện đại tối giản.
- Chất lượng vật liệu: mác bê tông, chủng loại và thương hiệu thép, loại gạch… tác động trực tiếp đến đơn giá.
- Thời điểm thi công: giá vật liệu xây dựng biến động theo mùa; thi công mùa mưa còn phát sinh chi phí che chắn, bơm nước.
- Yêu cầu tiến độ: nếu cần đẩy nhanh tiến độ, tăng ca, chi phí nhân công có thể tăng thêm 10 – 20%.
Kinh nghiệm nhận biết phần thô bị cắt giảm chất lượng
Vì phần thô nằm ẩn dưới lớp hoàn thiện nên đây cũng là nơi dễ bị rút ruột nhất. Một số dấu hiệu cắt giảm chất lượng cần cảnh giác:
- Dùng thép nhỏ hơn hoặc sai chủng loại so với bản vẽ kết cấu.
- Trộn bê tông sai cấp phối, sử dụng mác 200 thay cho mác 250 theo thiết kế.
- Dùng gạch ống cho tường chịu lực thay vì gạch thẻ đúng yêu cầu.
- Đổ bê tông nhưng không bảo dưỡng đủ ngày, dễ gây nứt về sau.
- Bớt hoặc bỏ qua lớp chống thấm ở khu vệ sinh, ban công, sân thượng.
Để hạn chế rủi ro, hợp đồng nên ghi rõ chủng loại, thương hiệu vật tư kèm bảng khối lượng chi tiết; nghiệm thu theo từng giai đoạn và giữ lại nhật ký công trình. Nắm vững vai trò của bê tông cốt thép trong kết cấu cũng giúp bạn giám sát công trình tự tin hơn.
Nên xây phần thô riêng hay chọn xây trọn gói?
Xây thô rồi tự hoàn thiện giúp bạn chủ động chọn vật tư hoàn thiện theo gu và ngân sách, nhưng đổi lại phải bỏ nhiều thời gian quản lý, giám sát. Trong khi đó, xây trọn gói gói gọn mọi việc về một đầu mối, tiến độ và chi phí rõ ràng ngay từ đầu, phù hợp với người bận rộn hoặc ở xa công trình.
Nếu bạn có thời gian, kinh nghiệm và muốn kiểm soát chi tiết, phương án tách riêng phần thô là hợp lý. Ngược lại, nếu ưu tiên sự an tâm và tiến độ, hãy chọn một nhà thầu uy tín thi công trọn gói để được cam kết rõ ràng về vật tư và bảo hành.
Kết luận
Nhìn chung, giá xây phần thô năm 2026 dao động khoảng 3,0 – 4,9 triệu đồng/m² tùy loại công trình, chưa kể các yếu tố về địa chất, vật liệu và tiến độ. Khi đã hiểu cách quy đổi diện tích và các yếu tố ảnh hưởng, bạn hoàn toàn có thể tự dự toán một con số sát với thực tế và làm việc với nhà thầu một cách chủ động.
Để được tư vấn báo giá phần thô sát với công trình thực tế và tham khảo thêm nhiều kinh nghiệm hữu ích, bạn có thể ghé thăm Giải Pháp Xây Dựng. Sau khi hoàn thiện, đừng quên xem ngay nhà mới cần làm gì trước khi vào ở để chuẩn bị tốt nhất cho tổ ấm của mình.
