Khi anh Thành bắt đầu lên kế hoạch xây biệt thự 2 tầng tại quận 9, anh nghĩ phần thô chỉ chiếm khoảng 30 – 40% ngân sách. Nhưng đến khi nhận báo giá, con số vượt xa tưởng tượng. “Tôi không ngờ giá xây dựng phần thô biệt thự lại cao đến vậy – và khác biệt quá nhiều giữa các nhà thầu,” anh chia sẻ. Câu hỏi “thô bao nhiêu tiền một mét vuông?” tưởng đơn giản, nhưng ẩn chứa cả một hệ sinh thái kỹ thuật, vật liệu và tiêu chuẩn thi công cần được giải mã kỹ lưỡng.
Vì Sao Phần Thô Lại Quan Trọng Và Khó Định Giá?
Phần thô không chỉ là bộ khung bê tông – gạch – thép. Đó là nền tảng kết cấu ảnh hưởng đến độ bền, khả năng chịu lực, chống thấm và toàn bộ hệ thống kỹ thuật ẩn dưới lớp hoàn thiện. Mỗi biệt thự lại có thiết kế móng khác nhau (băng, cọc, đơn), chiều cao tầng không giống nhau, vị trí đất (yếu – tốt – nền cứng) cũng khác nhau.
Chính vì vậy, giá xây dựng phần thô biệt thự không thể chỉ lấy số liệu mét vuông nhân với đơn giá chung. Mỗi công trình là một bài toán riêng – càng cao cấp, càng cần bóc tách chi tiết. Những phần mà chủ nhà không nhìn thấy – như thép sàn, hệ thống thoát nước âm, xử lý chống thấm… – mới là yếu tố đội chi phí.
Những Yếu Tố Quyết Định Giá Phần Thô Biệt Thự
Thay vì hỏi “bao nhiêu tiền một mét?”, hãy hỏi “gồm những gì?”. Một số yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá xây dựng phần thô biệt thự gồm:
- Địa chất móng: nếu nền yếu, chi phí ép cọc hoặc xử lý nền tăng gấp 2–3 lần.
- Thiết kế mặt bằng: nhà chữ L, có tầng hầm, hoặc nhiều mái chéo phức tạp đòi hỏi thi công cầu kỳ hơn.
- Tiêu chuẩn kết cấu: biệt thự chống động đất, chống thấm 2 lớp, thép dày hơn… sẽ đội chi phí cao hơn hẳn nhà ở thông thường.
- Tổng diện tích xây dựng: đơn giá thường rẻ hơn khi tổng diện tích lớn, vì chia đều chi phí máy móc và nhân công.
Mỗi chi tiết trên đều tác động trực tiếp đến chi phí, khiến cho việc báo giá “gói gọn” đôi khi gây hiểu nhầm lớn cho chủ đầu tư.
Cách Đọc Và So Sánh Báo Giá Phần Thô Đúng Cách
Nhiều gia chủ chỉ so sánh đơn giá trên đầu m2 và nghĩ bên nào rẻ hơn là tốt hơn. Nhưng thực tế, giá xây dựng phần thô biệt thự chỉ thực sự chính xác khi bóc tách theo từng hạng mục và điều kiện thi công cụ thể.
Bạn nên yêu cầu nhà thầu cung cấp bảng phân tích vật tư chi tiết, liệt kê khối lượng thép, loại xi măng, chủng loại gạch, cát, đá, chống thấm… Đồng thời, phải rõ phương án thi công từng phần: đào móng bằng thủ công hay máy; có bơm bê tông hay trộn tại chỗ; vận chuyển bằng xe nhỏ hay lớn (vì ảnh hưởng đến chi phí logistics).
Khi có 2–3 bảng báo giá từ các nhà thầu uy tín, bạn cần so sánh không chỉ đơn giá, mà cả cam kết bảo hành, tiến độ, nhân sự giám sát và đặc biệt: điều khoản về phát sinh (nếu có thay đổi vật liệu hay điều kiện thi công).
Tham Khảo Bảng Giá Phần Thô Biệt Thự Mới Nhất 2025
Tại TP.HCM và các vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, mức giá xây dựng phần thô biệt thự năm 2025 dao động từ 3,400,000 – 4,800,000 VNĐ/m² tùy theo yêu cầu kỹ thuật, độ phức tạp kiến trúc và quy mô công trình.
Ví dụ: biệt thự hiện đại diện tích >300m², nền đất tốt, không tầng hầm, sử dụng móng băng, có thể đạt mức trung bình 3.700.000 đ/m². Nhưng nếu thêm tầng hầm, chống thấm nhiều lớp, mái ngói dán thủ công, hệ kết cấu đặc biệt, con số này có thể tăng lên hơn 5 triệu đồng/m².
Bên cạnh đó, bạn cần dự trù thêm 8–12% phát sinh do điều kiện thi công thực tế, thay đổi yêu cầu thiết kế, hoặc điều chỉnh vật liệu theo thực tế thị trường.
Lắng Nghe Từ Những Người Đã Làm
Anh Hưng – chủ biệt thự nghỉ dưỡng tại Hồ Tràm – kể: “Lúc đầu tôi nghĩ báo giá 3.9 triệu là cao, nhưng khi xem kỹ thì nhà thầu đó dùng thép Việt Nhật, bê tông thương phẩm đúng mác, giám sát riêng từng ngày. Kết quả: phần thô cực kỳ chắc chắn, không có vết rạn nào.”
Còn chị Loan – chủ biệt thự mái Thái tại Thủ Đức – chia sẻ: “Tôi từng ký hợp đồng giá rẻ hơn 300 nghìn/m2, nhưng cuối cùng phải đập làm lại tường vì ẩm mốc, không có xử lý chống thấm tốt. Đắt thật ra là rẻ nếu chất lượng được đảm bảo.”
Giá Không Chỉ Là Con Số – Mà Là Cam Kết Về Chất Lượng
Khi bạn cầm trong tay bảng báo giá, hãy nhớ rằng giá xây dựng phần thô biệt thự không phải là mức chi phí – mà là lời hứa về độ bền, sự an toàn và chất lượng sống trong suốt hàng chục năm tới. Đừng chọn rẻ – hãy chọn đúng.
Một biệt thự đẹp không chỉ nằm ở màu sơn hay đồ nội thất, mà bắt đầu từ phần thô vững chắc, thi công đúng kỹ thuật và minh bạch từng hạng mục. Nếu cần người đồng hành, hãy tìm nhà thầu sẵn sàng giải thích – phân tích – cam kết từng con số trong báo giá phần thô. Vì bạn không chỉ xây một căn nhà, mà đang kiến tạo một không gian sống lâu dài.
Tổng Kết
Tại Giải Pháp Xây Dựng, chúng tôi hiểu rằng giá xây dựng phần thô biệt thự không chỉ là câu chuyện về chi phí – mà là sự đảm bảo cho một khởi đầu vững chắc, an toàn và đáng tin cậy. Với kinh nghiệm làm việc cùng nhiều chủ đầu tư biệt thự trên khắp cả nước, chúng tôi luôn ưu tiên minh bạch chi phí, bóc tách rõ ràng từng hạng mục và cam kết song hành cùng khách hàng trong mọi quyết định kỹ thuật lẫn tài chính.
